Montag, 7. November 2011

Neustart Costa del Sol - mit Geld aus Katar?

Seit 2007 durchlebt Spanien eine schwere Immobilienkrise, mit dem dazugehörigen Wertverlust für einige Immobilien, vor allem die zwischen 2004 und 2007 gekauft wurden. Man muss dazu wissen das noch 2007 an der Costa del Sol eine Standard 80 m2 Wohnung für ca. 3.500 € / m2 (280.000 €) verkauft wurde. Ebenso sollte man wissen, das sich dieser Preis auf den bebaute Fläche bezieht und nicht - wie in Deutschland – auf die tatsächlich zur Verfügung stehende Wohnfläche. Sie erhalten also für das gleiche Geld etwa 15% weniger in Spanien. Ausser den überteuerten Preisen vorallem für die Standard Wohneinheiten hatten wir im Bausektor unter sehr unprofessionellen Leuten zu leiden, die hier ihr “Handwerk” ausführten. Am Ende lange Bauzeiten, völlig überteuerte Preise, schlechte Bauqualität und arroganten / teuren Unternehmern, eine klassische loose-loose-Situation.

Es war also durchaus wünschenswert, das der Markt sich “normalisiert”. Aus dem starken Käufermarkt wurde ein Verkäufermarkt, der Immobiliensektor brach zusammen. Der Markt ist inzwischen sehr ruhig geworden, die Verkaufspreise für Standard Wohnungen pendeln sich wohl auf akzeptable 1.800 – 2.200 € /m2 ein.

Nun gibt es einen grossen Leerstand von Immobilien: es wird von einigen die Meinung vertreten, das dieser “erst beseitigt (verkauft oder abgerissen?)” werden müsste, bevor es wieder interessant wird an der Costa del Sol. Ich kann diese Auffassung nicht teilen, da es sich bei den jetzt noch leerstehenden Immobilien grösstenteils um uninteressante Bauwerke handelt, die Mehrzahl davon Wohnungen in oft unattraktiven Gebäuden, Qualitäten und Lagen (unter anderem auch Schrottimmobilien). Gute Lagen und attraktive Immobilien verkaufen sich nach wie vor, die Immobilienmakler an der Küste werden mir da sicher recht geben.

Ich bin seit 16 Jahren als Architekt in Málaga und an der Costa del Sol tätig, und habe mit viel Interesse den Verlauf und die Entwicklung dieser Zone miterleben dürfen.
Viele sehr wichtige Infrastrukturmassnahmen sind in dieser Zeit fertig gestellt worden, Autobahn von Málaga nach Sotogrande, Schnellzug Malaga Madrid samt neuem Bahnhof in Malaga, Flughafen wurde vergrössert (verdreifacht, zweite Landebahn). Erst vergangene Woche wurde die neue (4 spurige!) Umgehungsautobahn von Malaga nach Torremolinos eingeweiht, ebenso die Maut Autobahn Las Pedrizas, von Málaga nach Antequera. Ausserdem viele interessante und wegweisende Projekte in Malaga: Opernhaus, Hafenprojekt in Malaga (Shopping, Park, Leisure, Kunst, Aquarium, Kreuzfahrthäfen, Containerhafen ….) oder auch dem Bau der Metro.

Viel arabisches Geld wird inzwischen wieder investiert, im Besondern macht der Scheich von Katar von sich reden, Hamad bin Chalifa bin Hamad bin Abdullah bin Jassim bin Muhammed Al Thani. Er kaufte vor drei Jahren den Fussballclub von Málaga (Malaga C.F.) und rettete den Verein vor der Zahlungsunfähigkeit. In der Sommerpause 2011 wurden bekannte Spieler eingekauft, Van Nistelroy, Joris Mathijsen und andere. Al Thani hat im Frühjahr 2011 erneut von sich reden gemacht als er den Zuschlag für die Ausführung des Sporthafens in Marbella erhielt (mehr dazu hier). Bestehend aus 600 Liegeplätzen und 2 für grössere Kreuzfahrtschiffe, zahlreiche 5 Sterne Hotels sowie Shoppingmall etc. Eine Art Dubai in Europa, ein fantastisches Projekt.

Auch in Málaga möchte al Thani aktiv werden. Die riesige Fläche direkt am Meer “El Araijanal” (knapp 6 Mio m2) soll mit einem gigantischen Park mit grossen Seen und Wasserspielen ausgestattet werden. Al Thani schlägt vor auf etwa 500.000 m2 eine “Fussballakademie” sowie 10 Fussball-Trainingsplätze (Jugendförderprogramm) zu bauen, sowie das neue grosse Fussballstadion von Málaga (nördlich der Autobahn). Zusammen mit der Parkanlage also eine Art Olympia Stadt in Málaga.

Eine alte Investment Weisheit “Investiere wenn alle zittern”: Alle drei Projekte zusammen kosten Al Thani wohl mehr als eine halbe Milliarde Euro, hat er die Zeichen der Zeit erkannt? Natürlich bin ich Architekt und freue mich über Bauaktivität, denn auch bei uns ist es doch ruhig geworden. Trotzdem bin ich positiv eingestellt und finde das Katzengejammer um Euro und Bankenkrise unerträglich. Mehr Aktion und weniger Gejammer bitte! Unabhängig davon sehe ich zur Zeit durchaus positive Parameter, um an der Costa del Sol zu bauen und zu investieren, lassen Sie mich hier ein paar davon auflisten:

Baugeld ist nach wie vor unschlagbar billig. Für eine Baufinanzierung gibt es Kredite unter 4 %. Allerdings verschärft gerade Basel III vehement die Kreditvergabe es emfehlt sich also genügend eigenes Geld mitzubringen.
Nach wie vor ist ein Investment in Bau empfehlenswert. Allerdings sollten die Voraussetzungen stimmen: top Lage, top Design, top Qualität. In Zeiten des niedrigen Zinses durchaus eine Investmentalternative oder -komplement im Zuge der Diversifizierung der Assets.
Von all den Arbeitskräften am Bau sind nur noch die besten übrig geblieben, alle anderen sind inzwischen entlassen. Das heisst für den Bau Interessierten: Gute Preise und Verhandlungsmöglichkeiten (die Firmen brauchen dringend Arbeit), top Qualität und viel Motivation seitens der Handwerksbetriebe. Das Beste: Oft wird sogar der Chef selbst wieder Hand anlegen und aktiv am Baugeschehen beteiligt sein. Und weil er viel Zeit hat wird er sich diese auch für Beratungsgespräche nehmen können.
An den Bauämtern sind die Türen zur Zeit weit geöffnet, jeder der baut ist sehr herzlich willkommen. Mussten wir 2006 noch mit Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen von 2-3 Jahre rechnen (!) garantieren die ersten Rathäuser inzwischen eine Baugnehmigung in gerade mal 4 Wochen.
Die Costa del Sol hat 2011 ein Besucher Rekordjahr verzeichnet, die Top Infrastrukturen machen sich inzwischen bemerkbar. Die Gegend ist nach wie vor beliebt bei Urlaubern, Klima Meer und Hinterland machen es möglich.

Natürlich kann keiner die Zukunft voraussagen, wir lernen da eher von der Vergangenheit. Die Marktzyklen – egal wie stark die Peaks ausgefallen sind – gleichen sich doch immer wieder. Und gerade das Ende einer Krise bietet optimale Einstiegsmoglichkeiten.

Donnerstag, 20. Oktober 2011

Natur und Beton – ein peinliches Drama der Landesregierung Andalusien

In der Provinz Almeria gelegen hat Cabo de Gata in den letzten 10 Jahren immer wieder Schlagzeilen gemacht. Nicht der fast schon kitschigen Schönheit dieses naturbelassenen Fleckchens Erde wegen, sondern eines Bauwerkes, was geschmackloser fast nicht mehr machbar ist: El Algarrobico, ein fast 20 Stockwerke hoher Betonmoloch, was denn irgendwann mal ein 5 Sterne Hotel (über 400 Zimmer) sein sollte. Ein Bauwerk, was nur die üblichen Verdächtigen in die Landschaft setzen können. 

Die Geschichte in wenigen Worten: El Algarrobico sollte als Hotel im Naturpark Cabo de Gata Urlauber anlocken. Man muß dazu wissen, das - mit Ausnahme des kleinen sympathischen Städtchens San José, mittlere Gebäudehöhe etwa 2 Stockwerke - Cabo de Gata eine der noch wenigen verbleibenden absolut unverbauten  Küstenzonen von ganz Spanien ist. Keine Betonklötze, keine Touristen Siedlungen, nur Natur, Wüstenambiente, glasklare Luft, wunderbare einsame Stände und viele Kakteen.

Wie also kommt es, dass ausgerechnet hier so ein Betonmoloch hingebaut wird? Mitten im nichts, mitten im Naturpark? Vorbildlich hat Greenpeace vor Jahren schon auf die Missstände hingewiesen, protestiert, insistiert, prozessiert und eine in Spanien doch eher seltene Geeschichte von Prozessen angeschoben: es kam am Ende zum Baustopp. Und wie Greenpeace eben so ist, sie lassen nicht locker. Sie forderten nicht nur Baustopp sondern Rückbau und Wiederherstellen der Situation vor Baubeginn. Langsam kamen doch interessante Fakten ans Licht: Die gleiche Landesregierung, die jetzt so entrüstet die Fakten kommentierte und sofortiges Abreissen forderte (PSOE Sozialisten seit Anfang der 80er im Amt) deklarierte Cabo de Gata als "Reserva Natural", um dann 1997 genau im gleichen Naturpark die Zone um El Algarrobico dann als Baugebiet auszuweisen. Irgendwann kam dann eine ganz "legale" Baugenehmigung der Gemeinde heraus mit dem Segen der Landesregierung, der Bau des Monster Hotels  wurde begonnen. Schnell, schnell, damit keiner protestieren kann.

Dann kam womit keiner gerechnet hatte: Die Leute protestierten, denn sie mussten nun fassungslos zusehen, wie mitten in ihrer wunderschönen verlassenen Gegend am Strand ein 20 stöckiges Bauwerk errichtet wurde. Es folgte nun eine Klage nach der anderen, der Investor war natürlich bemüht seine wegschwimmenden Felle zu retten, erhob einen Einspruch nach dem anderen. Die Politik, die bis dahin immer hinter ihm stand, lies ihn nun fallen, denn plötzlich standen ja nun Wählerstimmen zur Disposition, die sind nunmal wichtiger. Selbst die sonst so erfolgreiche Methode der Landesregierung (über Jahre hinweg nichts machen, zermürben, und dann irgendwann mal weiter machen) half nichts, denn Greenpeace kam immer wieder und hängte Transparente an die Fassade, das letzte dann vor ein paar Wochen “para cuando la demolicion?” (bis wann also der Abriss?).

Ein Witz wie sich die Landesregierung mit lausigen Begründungen immer wieder herausreden wollte, und sich selbst als Betrogene darstellte. Fakt ist, dass sie selbst diesen Bau zu vertreten hat. All den Klagen und Instanzen wurde nun aber ein Ende gesetzt:  Am 04/10/2011 stellte das oberste andalusische Landesgericht (Tribunal Superior de Andalucia) fest, dass die Baugenehmigung von El Algorrobico ungültig ist, el Algarrobico somit illegal, das Bauwerk muss abgerissen und der vorherige Zustand wieder hegestellt werden. Das Urteil ist bereits rechtskräftig. Die Landesregierung in Sevilla will nun - plötzlich ganz forsch und entschieden - sofort zur Sache gehen und abreissen lassen. Sie wissen ja, nächstes Jahr im Mai 2012 sind Wahlen zum Landtag, die PSOE fürchtet ohnehin um ihre Mehrheit.
 
Lange hat es wohl gedauert - am Ende aber dieses Mal Happy End! Die Nachricht hat mich wirklich ausserordentlich gefreut, ich verfolge die Geschichte nun seit Jahren mit grossem Interesse. Schön zu wissen, das Recht bisweilen auch gegen einfältige aber mächtige Kapitalinteressen gesprochen wird. Viva Cabo de Gata! Wie dem auch sei, lassen Sie sich nicht davon abhalten Cabo de Gata zu besuchen, es ist traumhaft! Unterkünfte gibt es nicht sehr viele, weil wenig Bebauung, es lohnt sich also frühzeitig eine Unterkunft in San Jose zu reservieren

Samstag, 13. August 2011

Granada: Die Metro kommt

Nach Malaga und Sevilla nun also auch Granada: Die Stadt baut eine Metro. Sie sollten also bei Ihrer nächsten Übernachtung bis Ende 2012 ein wenig Geduld mitbringen, vor allem wenn Sie mit dem Auto zu Ihrem Hotel Granada anreisen. Die guten Erfahrungen aus Bilbao haben der Landesregierung Andalusiens zu diesem Schritt bewogen, die Arbeiten sind bereits voll im Gange. Während in Sevilla Metro und Trambahn gebaut wurden (sind bereits in Betrieb) wird in Malaga eine Untergrundbahn gebaut (ab Nov 2011), und in Granada eine “Metro ligero”, also eine Straßenbahn mit weniger Haltestellen und höherer Geschwindigkeit, jedoch oberirdisch. Das wird die Stadtplanung sehr beeinflussen, denn die Wege werden kürzer.
Zusätzlich zum verkehrsberuhigten Stadtzentrum also ein weiterer Schritt, um Granada autofrei zu machen. Von den geplanten 6 Linien ist derzeit die wichtigste in Bau, mit über 15 km Länge verbindet sie den Norden mit dem Süden der Stadt. Einmal fertig verbindet die Metro ebenso die Universität mit dem neuen Bahnhof Granada (AVE – der ICE von Spanien), als auch Messezentrum und High Tech Park.

Donnerstag, 4. August 2011

Malaga - Projekt Opernhaus

Ende Juli wurde nun endlich das Opernhaus Projekt in Malaga vorgestellt. Vorausgegangen waren jahrelange Diskussionen und leere Staatskassen sowie parteipolitische Unsinningkeiten. 2009 gewannen die Architekten Federico Soriano und Agustin Benedicto den Architekturwettbewerb. Mitgemacht haben renommierte Büros, Sir Norman Foster, Richard Rogers (Terminal 4 Madrid), oder auch der weltbekannte spanische Maler und Architekt Juan Navarro Baldeweg. Das Thema ist für jeden Architekten ein Traum: am Hafen gelegen und doch in der Stadtmitte, nebenan wird gerade ein Sporthafen gebaut, die jetzt eher heruntergekommene Zone wird nicht nur architektonisch, sondern auch stadtplanerisch aufgewertet und in den nächsten Jahren einen kompletten Wandel erfahren. Das aufregende Thema ist Stadtgespräch schlechthin; rund 120 Mio EUR sollen für den Bau bereitgestellt werden. Baubeginn soll evtl. noch Ende 2011 sein.
Wie auch immer. Malaga hat in den letzten Jahrzehnten einen großen und vor allem sichtbaren Wandel vollzogen, von dem nicht zuletzt auch die Tourismus-Branche bzw. Hotels in Malaga profitieren.
Selbst der Scheich von Qatar - Hamad bin Chalifa Al Thani - hat sich für das Projekt interessiert und bietet finanzielle Hilfe an, nachdem er den Fussballclub Malaga CF gekauft hat, sowie kürzlich die Konzession zum Bau des Sporthafens nebst Shopping in Marbella erhielt. Am Ende gar ein Privatinvestor als Teilhaber der Oper in Malaga?

Dienstag, 3. August 2010

Malaga - Kulturhauptstadt 2016?

Malaga plant 2016 als Kulturhauptstadt Europas Geschichte zu schreiben. Das Projekt wurde vor Jahren von Bürgermeister Francisco de la Torre ins Leben gerufen und soll Malaga endgültig als attraktive und sehenswerte Stadt bekannt machen.

Verdient hätte Malaga das schon. Stand die Stadt doch stets im Schatten von Sevilla, der Landeshauptstadt von Andalusien. Dort fliessen die Geldmittel anscheinend unendlich, um Konzerte, Theater und Kunst zu fördern. Entsprechend mehr Übernachtungen hatten daher auch die Hotels in Sevilla.

Wie auch immer: manchmal ist so ein Ziel auch einfach nur der Grund, sich für viele Dinge einzusetzen. Bisher hat der pure Glaube an 2016 schon vieles erreicht: Picasso Museum, Picasso Stiftung, Museum Artes populares; anderes ist gerade in Arbeit, wie das Automuseum in der Tabakfabrik, oder auch die private Edelsteinsammlung.
Aushängeschild sind sicher das Thyssen Museum bestehend aus dem Palacio Villalon sowie weitere 8 Gebäude (2012), oder das Museum der schöne Künste (2012). Wir freuen uns alle auch auf das Opernhaus im Hafen (leider noch keine konkreten Termine), samt grosser Umbau, Sporthafen und verschiedene Museen, Sammlungen sowie ein Aquarium.
Auch die Stadt selbst putzt sich heraus mit neuen Konzepten, mehr Stadt und weniger Autos heisst es nun, fast die gesamt Altstadt ist inzwischen autofrei. Zum Thema hat die Stadt eigens eine Webseite entworfen und sucht nun Freunde, Gönner, Spender und alle die die das interessiert dürfen gerne mal hereinschauen: Malaga - the candidate. Leider wird bereits bei der langen Liste der spanischen Städte die sich alle mitbewerben schnell klar, das sich Málaga gegen harte Konkurrenz durchsetzen muss, wie Salamanca, eine Traumstadt, oder auch San Sebastian, ebenso eine wunderschöne Stadt. Dieses Jahr 2010 soll anscheinend bereits eine Vorausscheidung sein.
Wir sind gespannt und drücken die Daumen!