Neustart Costa del Sol - mit Geld aus Katar?

Seit 2007 durchlebt Spanien eine schwere Immobilienkrise, mit dem dazugehörigen Wertverlust für einige Immobilien, vor allem die zwischen 2004 und 2007 gekauft wurden. Man muss dazu wissen das noch 2007 an der Costa del Sol eine Standard 80 m2 Wohnung für ca. 3.500 € / m2 (280.000 €) verkauft wurde. Ebenso sollte man wissen, das sich dieser Preis auf den bebaute Fläche bezieht und nicht - wie in Deutschland – auf die tatsächlich zur Verfügung stehende Wohnfläche. Sie erhalten also für das gleiche Geld etwa 15% weniger in Spanien. Ausser den überteuerten Preisen vorallem für die Standard Wohneinheiten hatten wir im Bausektor unter sehr unprofessionellen Leuten zu leiden, die hier ihr “Handwerk” ausführten. Am Ende lange Bauzeiten, völlig überteuerte Preise, schlechte Bauqualität und arroganten / teuren Unternehmern, eine klassische loose-loose-Situation.

Es war also durchaus wünschenswert, das der Markt sich “normalisiert”. Aus dem starken Käufermarkt wurde ein Verkäufermarkt, der Immobiliensektor brach zusammen. Der Markt ist inzwischen sehr ruhig geworden, die Verkaufspreise für Standard Wohnungen pendeln sich wohl auf akzeptable 1.800 – 2.200 € /m2 ein.

Nun gibt es einen grossen Leerstand von Immobilien: es wird von einigen die Meinung vertreten, das dieser “erst beseitigt (verkauft oder abgerissen?)” werden müsste, bevor es wieder interessant wird an der Costa del Sol. Ich kann diese Auffassung nicht teilen, da es sich bei den jetzt noch leerstehenden Immobilien grösstenteils um uninteressante Bauwerke handelt, die Mehrzahl davon Wohnungen in oft unattraktiven Gebäuden, Qualitäten und Lagen (unter anderem auch Schrottimmobilien). Gute Lagen und attraktive Immobilien verkaufen sich nach wie vor, die Immobilienmakler an der Küste werden mir da sicher recht geben.

Ich bin seit 16 Jahren als Architekt in Málaga und an der Costa del Sol tätig, und habe mit viel Interesse den Verlauf und die Entwicklung dieser Zone miterleben dürfen.
Viele sehr wichtige Infrastrukturmassnahmen sind in dieser Zeit fertig gestellt worden, Autobahn von Málaga nach Sotogrande, Schnellzug Malaga Madrid samt neuem Bahnhof in Malaga, Flughafen wurde vergrössert (verdreifacht, zweite Landebahn). Erst vergangene Woche wurde die neue (4 spurige!) Umgehungsautobahn von Malaga nach Torremolinos eingeweiht, ebenso die Maut Autobahn Las Pedrizas, von Málaga nach Antequera. Ausserdem viele interessante und wegweisende Projekte in Malaga: Opernhaus, Hafenprojekt in Malaga (Shopping, Park, Leisure, Kunst, Aquarium, Kreuzfahrthäfen, Containerhafen ….) oder auch dem Bau der Metro.

Viel arabisches Geld wird inzwischen wieder investiert, im Besondern macht der Scheich von Katar von sich reden, Hamad bin Chalifa bin Hamad bin Abdullah bin Jassim bin Muhammed Al Thani. Er kaufte vor drei Jahren den Fussballclub von Málaga (Malaga C.F.) und rettete den Verein vor der Zahlungsunfähigkeit. In der Sommerpause 2011 wurden bekannte Spieler eingekauft, Van Nistelroy, Joris Mathijsen und andere. Al Thani hat im Frühjahr 2011 erneut von sich reden gemacht als er den Zuschlag für die Ausführung des Sporthafens in Marbella erhielt (mehr dazu hier). Bestehend aus 600 Liegeplätzen und 2 für grössere Kreuzfahrtschiffe, zahlreiche 5 Sterne Hotels sowie Shoppingmall etc. Eine Art Dubai in Europa, ein fantastisches Projekt.

Auch in Málaga möchte al Thani aktiv werden. Die riesige Fläche direkt am Meer “El Araijanal” (knapp 6 Mio m2) soll mit einem gigantischen Park mit grossen Seen und Wasserspielen ausgestattet werden. Al Thani schlägt vor auf etwa 500.000 m2 eine “Fussballakademie” sowie 10 Fussball-Trainingsplätze (Jugendförderprogramm) zu bauen, sowie das neue grosse Fussballstadion von Málaga (nördlich der Autobahn). Zusammen mit der Parkanlage also eine Art Olympia Stadt in Málaga.

Eine alte Investment Weisheit “Investiere wenn alle zittern”: Alle drei Projekte zusammen kosten Al Thani wohl mehr als eine halbe Milliarde Euro, hat er die Zeichen der Zeit erkannt? Natürlich bin ich Architekt und freue mich über Bauaktivität, denn auch bei uns ist es doch ruhig geworden. Trotzdem bin ich positiv eingestellt und finde das Katzengejammer um Euro und Bankenkrise unerträglich. Mehr Aktion und weniger Gejammer bitte! Unabhängig davon sehe ich zur Zeit durchaus positive Parameter, um an der Costa del Sol zu bauen und zu investieren, lassen Sie mich hier ein paar davon auflisten:

Baugeld ist nach wie vor unschlagbar billig. Für eine Baufinanzierung gibt es Kredite unter 4 %. Allerdings verschärft gerade Basel III vehement die Kreditvergabe es emfehlt sich also genügend eigenes Geld mitzubringen.
Nach wie vor ist ein Investment in Bau empfehlenswert. Allerdings sollten die Voraussetzungen stimmen: top Lage, top Design, top Qualität. In Zeiten des niedrigen Zinses durchaus eine Investmentalternative oder -komplement im Zuge der Diversifizierung der Assets.
Von all den Arbeitskräften am Bau sind nur noch die besten übrig geblieben, alle anderen sind inzwischen entlassen. Das heisst für den Bau Interessierten: Gute Preise und Verhandlungsmöglichkeiten (die Firmen brauchen dringend Arbeit), top Qualität und viel Motivation seitens der Handwerksbetriebe. Das Beste: Oft wird sogar der Chef selbst wieder Hand anlegen und aktiv am Baugeschehen beteiligt sein. Und weil er viel Zeit hat wird er sich diese auch für Beratungsgespräche nehmen können.
An den Bauämtern sind die Türen zur Zeit weit geöffnet, jeder der baut ist sehr herzlich willkommen. Mussten wir 2006 noch mit Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen von 2-3 Jahre rechnen (!) garantieren die ersten Rathäuser inzwischen eine Baugnehmigung in gerade mal 4 Wochen.
Die Costa del Sol hat 2011 ein Besucher Rekordjahr verzeichnet, die Top Infrastrukturen machen sich inzwischen bemerkbar. Die Gegend ist nach wie vor beliebt bei Urlaubern, Klima Meer und Hinterland machen es möglich.

Natürlich kann keiner die Zukunft voraussagen, wir lernen da eher von der Vergangenheit. Die Marktzyklen – egal wie stark die Peaks ausgefallen sind – gleichen sich doch immer wieder. Und gerade das Ende einer Krise bietet optimale Einstiegsmoglichkeiten.

Neues Regelwerk fürs Bauen

Alle reden von der Krise in diesen Zeiten, nur der Gesetzgeber macht sich darüber Gedanken wie man das Bauen noch komplizierter machen kann. Üblicherweise mit erheblichen Konsequenzen verbunden.

Dieser Tage heisst das “Codigo Técnico de Edificacion (CTE)”, ein neues Bau - Regelwerk, herausgebracht von dem spanischen Gesetzgeber und gültig für alle Neu-Bauten, für die eine Baugenehmigung NACH März 2007 beantragt wurde. Und weil das Gesetz noch nicht fertig war, gab es dann über mehr als ein Jahr verteilt immer wieder Übergangslösungen, die dann sukzessive das Gesetz komplettieren konnten. Nun ist es aber fertig.

Inklusive nun die Pflicht zur Nutzung der Solarenergie, erhöhter Wärmeschutz (Wärmeschutznachweis), Schallschutz, Standfestigkeitsnachweis, Baustoffe, Bewohnbarkeit, Benutzerfreundlichkeit, Energieeinsparung etc. Alles also Dinge, die wir als Benutzer seit langem fordern, und sicher auch richtig finden, doch eines ist die persönliche Überzeugung und das andere ist, ob wir auch bereit sind Mehrkosten dafür zu tragen. Die belaufen sich auf etwa 150 EUR /m2, die Kosten für den klassischen spanischen Piso erhöhen sich also um etwa 10 – 15.000 EUR . Bei einem Bauträger, der nun 50 Wohnungen baut also eine halbe Million mehr. Es liegt auf der Hand, dass die eingeläutete Krise hausgemacht ist, denn seit Inkrafttreten des CTE werden wesentlich weniger Baugenehmigungen beantragt (noch nicht einmal die Hälfte), denn so manch einer dachte sich wohl, die halbe Million schieb ich mir selber ein, beantrage also noch rasch die Genehmigung, bevor ich dem CTE entsprechen muss. Die Krise also angestossen durch den Codigo Técnico de Edificación?

Für die Bauleitung sind auch ein paar Perlen dabei: Es muss jetzt ausser dem Architekt, Aparejador und Sicherheitsbeauftragter auch eine weitere Person erscheinen, der die “Control de Calidad” übernehmen muss. Nach Abschluss der Baustelle möchte der Gesetzgeber nun alle Materialien zertifiziert und schön im Ordner liegen sehen, ebenso muss eine Abnahmebescheinigung dabei sein, dass alles auch so ist, wie es auf diesen Zertifikaten steht. So richtig möchte sich bisher noch keiner der Kollegen an diese sehr arbeitsintensive Aufgabe heranwagen, das geht den Aparejadores anscheinend auch nicht anders. Das und auch die erforderlichen Nachweise machen alleine schon das Projekt des Architekten zum Lexikon: Eine Standard Villa in Marbella umfasst nun etwa 300 Seiten an Lesestoff nebst ausführlichsten Plänen. Auch die Fachleute die sich bisher immer vor Verantwortung drücken konnten (Bodengutachter, Statiker, Haustechniker etc) müssen nun ihren Stempel unter ihre Arbeit machen und sind dafür auch haftbar. Aber das treibt den Kostenfaktor “Honorare” auch in die Höhe

Trotz der anfänglichen Mängel: Der CTE ist ein überfälliges Regelwerk, eigentlich nichts anderes als ein weitere Schritt Richtung Europa. Wer kennt nicht die klassische spanische Wohnung ohne Heizung und mit 7cm Trennwänden zum Nachbarn? Mit dem klassischen Gas - Durchlauferhitzer für 80 EUR, bei dem wir die Wahl haben, uns zu verbrühen oder mit kaltem Wasser zu duschen. Das sollte sich nun alles ändern.


Resümierend kann ich dazu nur sagen: Absolut erforderlich, auch wenn aller Anfang mühselig ist, der eingeschlagene Weg ist richtig.