Neustart Costa del Sol - mit Geld aus Katar?

Seit 2007 durchlebt Spanien eine schwere Immobilienkrise, mit dem dazugehörigen Wertverlust für einige Immobilien, vor allem die zwischen 2004 und 2007 gekauft wurden. Man muss dazu wissen das noch 2007 an der Costa del Sol eine Standard 80 m2 Wohnung für ca. 3.500 € / m2 (280.000 €) verkauft wurde. Ebenso sollte man wissen, das sich dieser Preis auf den bebaute Fläche bezieht und nicht - wie in Deutschland – auf die tatsächlich zur Verfügung stehende Wohnfläche. Sie erhalten also für das gleiche Geld etwa 15% weniger in Spanien. Ausser den überteuerten Preisen vorallem für die Standard Wohneinheiten hatten wir im Bausektor unter sehr unprofessionellen Leuten zu leiden, die hier ihr “Handwerk” ausführten. Am Ende lange Bauzeiten, völlig überteuerte Preise, schlechte Bauqualität und arroganten / teuren Unternehmern, eine klassische loose-loose-Situation.

Es war also durchaus wünschenswert, das der Markt sich “normalisiert”. Aus dem starken Käufermarkt wurde ein Verkäufermarkt, der Immobiliensektor brach zusammen. Der Markt ist inzwischen sehr ruhig geworden, die Verkaufspreise für Standard Wohnungen pendeln sich wohl auf akzeptable 1.800 – 2.200 € /m2 ein.

Nun gibt es einen grossen Leerstand von Immobilien: es wird von einigen die Meinung vertreten, das dieser “erst beseitigt (verkauft oder abgerissen?)” werden müsste, bevor es wieder interessant wird an der Costa del Sol. Ich kann diese Auffassung nicht teilen, da es sich bei den jetzt noch leerstehenden Immobilien grösstenteils um uninteressante Bauwerke handelt, die Mehrzahl davon Wohnungen in oft unattraktiven Gebäuden, Qualitäten und Lagen (unter anderem auch Schrottimmobilien). Gute Lagen und attraktive Immobilien verkaufen sich nach wie vor, die Immobilienmakler an der Küste werden mir da sicher recht geben.

Ich bin seit 16 Jahren als Architekt in Málaga und an der Costa del Sol tätig, und habe mit viel Interesse den Verlauf und die Entwicklung dieser Zone miterleben dürfen.
Viele sehr wichtige Infrastrukturmassnahmen sind in dieser Zeit fertig gestellt worden, Autobahn von Málaga nach Sotogrande, Schnellzug Malaga Madrid samt neuem Bahnhof in Malaga, Flughafen wurde vergrössert (verdreifacht, zweite Landebahn). Erst vergangene Woche wurde die neue (4 spurige!) Umgehungsautobahn von Malaga nach Torremolinos eingeweiht, ebenso die Maut Autobahn Las Pedrizas, von Málaga nach Antequera. Ausserdem viele interessante und wegweisende Projekte in Malaga: Opernhaus, Hafenprojekt in Malaga (Shopping, Park, Leisure, Kunst, Aquarium, Kreuzfahrthäfen, Containerhafen ….) oder auch dem Bau der Metro.

Viel arabisches Geld wird inzwischen wieder investiert, im Besondern macht der Scheich von Katar von sich reden, Hamad bin Chalifa bin Hamad bin Abdullah bin Jassim bin Muhammed Al Thani. Er kaufte vor drei Jahren den Fussballclub von Málaga (Malaga C.F.) und rettete den Verein vor der Zahlungsunfähigkeit. In der Sommerpause 2011 wurden bekannte Spieler eingekauft, Van Nistelroy, Joris Mathijsen und andere. Al Thani hat im Frühjahr 2011 erneut von sich reden gemacht als er den Zuschlag für die Ausführung des Sporthafens in Marbella erhielt (mehr dazu hier). Bestehend aus 600 Liegeplätzen und 2 für grössere Kreuzfahrtschiffe, zahlreiche 5 Sterne Hotels sowie Shoppingmall etc. Eine Art Dubai in Europa, ein fantastisches Projekt.

Auch in Málaga möchte al Thani aktiv werden. Die riesige Fläche direkt am Meer “El Araijanal” (knapp 6 Mio m2) soll mit einem gigantischen Park mit grossen Seen und Wasserspielen ausgestattet werden. Al Thani schlägt vor auf etwa 500.000 m2 eine “Fussballakademie” sowie 10 Fussball-Trainingsplätze (Jugendförderprogramm) zu bauen, sowie das neue grosse Fussballstadion von Málaga (nördlich der Autobahn). Zusammen mit der Parkanlage also eine Art Olympia Stadt in Málaga.

Eine alte Investment Weisheit “Investiere wenn alle zittern”: Alle drei Projekte zusammen kosten Al Thani wohl mehr als eine halbe Milliarde Euro, hat er die Zeichen der Zeit erkannt? Natürlich bin ich Architekt und freue mich über Bauaktivität, denn auch bei uns ist es doch ruhig geworden. Trotzdem bin ich positiv eingestellt und finde das Katzengejammer um Euro und Bankenkrise unerträglich. Mehr Aktion und weniger Gejammer bitte! Unabhängig davon sehe ich zur Zeit durchaus positive Parameter, um an der Costa del Sol zu bauen und zu investieren, lassen Sie mich hier ein paar davon auflisten:

Baugeld ist nach wie vor unschlagbar billig. Für eine Baufinanzierung gibt es Kredite unter 4 %. Allerdings verschärft gerade Basel III vehement die Kreditvergabe es emfehlt sich also genügend eigenes Geld mitzubringen.
Nach wie vor ist ein Investment in Bau empfehlenswert. Allerdings sollten die Voraussetzungen stimmen: top Lage, top Design, top Qualität. In Zeiten des niedrigen Zinses durchaus eine Investmentalternative oder -komplement im Zuge der Diversifizierung der Assets.
Von all den Arbeitskräften am Bau sind nur noch die besten übrig geblieben, alle anderen sind inzwischen entlassen. Das heisst für den Bau Interessierten: Gute Preise und Verhandlungsmöglichkeiten (die Firmen brauchen dringend Arbeit), top Qualität und viel Motivation seitens der Handwerksbetriebe. Das Beste: Oft wird sogar der Chef selbst wieder Hand anlegen und aktiv am Baugeschehen beteiligt sein. Und weil er viel Zeit hat wird er sich diese auch für Beratungsgespräche nehmen können.
An den Bauämtern sind die Türen zur Zeit weit geöffnet, jeder der baut ist sehr herzlich willkommen. Mussten wir 2006 noch mit Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen von 2-3 Jahre rechnen (!) garantieren die ersten Rathäuser inzwischen eine Baugnehmigung in gerade mal 4 Wochen.
Die Costa del Sol hat 2011 ein Besucher Rekordjahr verzeichnet, die Top Infrastrukturen machen sich inzwischen bemerkbar. Die Gegend ist nach wie vor beliebt bei Urlaubern, Klima Meer und Hinterland machen es möglich.

Natürlich kann keiner die Zukunft voraussagen, wir lernen da eher von der Vergangenheit. Die Marktzyklen – egal wie stark die Peaks ausgefallen sind – gleichen sich doch immer wieder. Und gerade das Ende einer Krise bietet optimale Einstiegsmoglichkeiten.

Neues Portal für Ferienwohnungen in Andalusien

Seit 15. März 2010 online: Neues Portal für die Vermietung bzw. Vermittlung von Ferienwohnungen in Andalusien. Das 3-sprachige Portal (neben deutsch auch in englisch und spanisch) bietet für alle Immobilienbesitzer die Möglichkeit, ihre Immobilie als Ferienwohnung dort anzubieten - bis Ende des Jahres 2010 sogar gratis. Schwerpunkt ist die Costa del Sol, aber das Portal versteht sich als Plattform für ganz Andalusien, also von Sevilla bis Granada, und das gesamte Hinterland. Service und Login Bereich für Vermieter ist sehr aufwändig, mit interaktivem Belegungsplan und sehr detaillierten Beschreibungsmöglichkeiten.

Für die, die eine Ferienwohnung suchen, bietet die Plattform eine umfangreiche Suchmöglichkeit, online buchen inklusive. Wer also vor hat, seinen nächsten Urlaub in Ronda, Marbella, Malaga, Cadiz oder Huelva zu verbringen und eine Hotel Alternative sucht - sei es eine Finca, ein Appartement, oder eine Villa, der sollte hier fündig werden: www.ferienwohnung-andalusien.net.

Das Portal wird gefördert von der Landesregierung Andalusien, und da es sich auf dieses Region spezialisiert, dürfte es in seiner Art einzigartig sein.

Tarifa - letzte Perle an der Costa del Sol

Tarifa: Ein wunderschönes und nahezu unverbautes altes Städtchen an der Costa del Sol. Südlichster Punkt Europas, schönste Atlantikstrände, in Punta Paloma gar die grösste Düne Spaniens aus feinem weissen Sand, die nach und nach die Pinienwälder hinter sich begräbt. Dazu ein paar Campingplätze am Strand. Der stete Seewind macht Tarifa zu einem Surfrevier der Extra Klasse, deswegen viele trendige Klamottenläden in der Stadt. Ob Surfen oder Kitesurfen - Tarifa als Surfrevier ist ein Hotspot, entsprechendes Publikum inklusive. Hotelburgen Fehlanzeige - wer nach Hotel Tarifa sucht, hat nicht unbedingt ein große Auswahl - aber dafür Hotels mit Flair.

Da kommt die Information, dass die Küstenstrasse - eine breite gut ausgebaute Landstrasse - nun 20 km landeinwärts neu als Autobahn ausgeführt werden soll. Ausgerechnet dieser Streifen Land, der da so unberührt liegt soll nun durch eine Autobahn verschönert werden, damit ein 10.000 Seelen Städtchen besser an die Aussenwelt angeschlossen ist? Absurd. Dabei gibt es hier nie Stau, einzig im August, wenn die Urlauber mit Ihren Wohnwägen ihre Runden durch Andalusien drehen, gibt es mehr Verkehr. Leider gibt es erfahrungsgemäss bei Autobahnen auch Ausfahrten, und an diese Ausfahrten werden dann verkehrsgünstig gelegen auch Industrieparks angeschlossen, deren Mitarbeiter dann wieder Wohnraum brauchen, was zu einem Stadtwachstum führt, und alle wollen wie immer direkt ans Meer. Übrigens eine besonders spanische Krankheit, zweite Reihe Meer ist nur noch die Hälfte wert …. Es liegt also die Befürchtung nahe, dass bald wieder ein Stück andalusische Küstenregion bebaut wird. Aber auch in Tarifa gibt es Protest gegen diese unnütze Autobahn - vielleicht ist der Protest ja gross genug um diesen Irrsinn zu stoppen. Wer helfen will: unter www.tarifaautovia.com einfach spanischen Text kopieren und an alle Adressaten senden per mail. Ob es was bringt? Ich halte Sie auf dem Laufenden......

Deutsche an der Costa del Sol

Rund 50.000 deutsche Immobilienbesitzer gibt es alleine an der Costa del Sol in Spanien, sagen wir von Tarifa bis Almuñecar. Eine richtige kleine Stadt also mit etwa 120.000 Einwohnern, vielleicht so gross wie Ulm / Donau. Ausser den Deutschen gibt es auch andere Einwanderer, es gibt eine grosse finnische Ansiedlung in Fuengirola (inklusive eigener finnischer Schule), viele Dänen, Norweger und Schweden sind hier ansässig, und nicht zu übersehen sind unsere englischen Freunde, wahrscheinlich des heimischen Gibraltars wegen. Viele Südamerikaner vorallem aus Argentinien, immer mehr im Kommen natürlich Osteuropa. Ein bunt zusammengewürfelter Haufen Menschen eben, die sich hier das Leben so schön als möglich machen, von Smörrebröd, Marmite gibt es alles bis hin zur Weisswurscht, oder den Borscht aus der Dose. Sogar die Supermärkte haben ihr Sortiment auf die Bewohner der jeweiligen Urbanizaciones angepasst, so gibt es dann die gute alte Unox Gulaschsuppe in El Rosario (viele Deutsche) oder englisches Kaugummibrot in Fuengirola beim spanischen Supermarkt zu kaufen.

All das macht es aber interessant und beweisst, dass nach all der Geschichte in Europa ein Zusammenleben aller Völker auf einem überschaubaren Flecken möglich ist, wenn man es nur möchte, und natürlich dank der wirklich sehr offenen spanischen Einwanderungspolitik. Die grossen Nutzniesser dieser Vielvölkerstadt sind die Kinder aus den Mischehen, die ganz normal mit zwei oder drei Sprachen aufwachsen, in der Schule spanisch, die Mutter Englisch und der Opa vielleicht aus Finnland. Jeder bringt aus seiner Kultur etwas mit, und vielleicht inspiriert auch diese relative Freiheit dazu, Neues zu entwickeln, zu sehen wie andere Kulturen in Europa denken und internationale Freundschaften zu pflegen.

Ferienwohnung statt Hotel

Ein neuer Trend setzt sich durch an der Costa del Sol, den Hotelbesitzer wohl eher eher zähneknirschend sehen: Die Ferienwohnung. Vermutungen gehen bereits von 25% der Urlauber aus, die sich lieber privat in Ferien-Immobilien aufhalten (eigener Besitz oder angemietet), anstatt im Hotel. Tendenz steigend.
Folgen? Der Staat hat keine Einnahmen (nur in den seltensten Fällen wird auch Steuer bezahlt, also Mehrwertssteuer und Einkommenssteuer); und Hotelzimmer, oft aus staatlichen Mitteln gefördert, bleiben leer.
Die Gründe für den Urlauber liegen allerdings auf der Hand: Die angemietete Wohnung ist nicht selten in einem Top Zustand oder Top Lage, die Preise aber sind üblicherweise unter denen eines Hotels. Dabei ist der Komfort höher, da eigene Küche oder Waschmaschine inklusive sind; Bettzeug, Handtücher und Schlussputz sowieso. Im eigenen Appartment bzw. in der eigenen Wohnung lässt es sich nunmal häuslicher einrichten für die Ferien Zeit als in einem Hotel. Zunehmend gefragt hierbei sind exklusive Villas, die in puncto Platz und Komfort jedes Hotel in den Schatten stellen. Warum also im Urlaub nicht in einer Luxus-Villa residieren, mag sich da inzwischen so mancher fragen .... das entsprechende Kleingeld natürlich vorausgesetzt.

Nun gibt es bei jedem Trend immer auch die Seite, die profitiert. Stichwort Vermietung der eigenen Immobilie: Es sind die Wohnungsbesitzer, die selbst nicht dauerhaft an der Costa del Sol leben. Oft übertrifft die Vermietung die Erwartungen, die man anfänglich gestellt hat, was den zu erzielenden Mietpreis betrifft. Besonders komfortabel wird für Immoblienbesitzer die Angelegenheit, wenn es vor Ort einen Partner gibt, der sich um die Immobilie kümmert, wenn es erforderlich ist, z.B. für Schlüsselübergabe, Instandsetzungsarbeiten und Abrechnung.

Immobilienkrise: Nun also auch Costa del Sol

Schon erstaunlich, wie schnell so ein Kartenhaus zusammenfallen kann. Plötzlich kauft keiner mehr eine Immobilie in Marbella oder sonst wo an der Costa del Sol. Makler, Bau- Unternehmer und Bau-Träger machen reihenweise pleite oder halten sich gerade noch über Wasser. Was eben noch eine Million wert war, hat nun gerade mal die Hälfte.

Die “Residential-Tourismus-Standardhypothek” (= beleihe dein Haus in England so viel wie es geht, bezahle EUR 3.000 Anzahlung für die Millionen Villa in Marbella samt neuer Hypothek, und verpulvere das was übrig bleibt) rechnet sich nicht mehr. Denn keiner hat daran gedacht, dass auch einer Bank einmal das Geld ausgeht. Nun also auch an der Costa del Sol überbewertete Immobilien en masse, und selbst auf Zwangsversteigerungen finden sich kaum noch Käufer.

Aber seien wir mal ehrlich: Ist es nicht sogar notwendig, dass wieder Normalität in den überhitzten Markt kommt? Ich freue mich auf mehr Service, bessere Preise, und vernünftige Raumplanung statt massenhaftes zubetonieren. So hat doch alles seinen Sinn. Wie sagte doch Warren Buffet so schön: Der Markt reguliert sich selbst.