Tarifa - letzte Perle an der Costa del Sol

Tarifa: Ein wunderschönes und nahezu unverbautes altes Städtchen an der Costa del Sol. Südlichster Punkt Europas, schönste Atlantikstrände, in Punta Paloma gar die grösste Düne Spaniens aus feinem weissen Sand, die nach und nach die Pinienwälder hinter sich begräbt. Dazu ein paar Campingplätze am Strand. Der stete Seewind macht Tarifa zu einem Surfrevier der Extra Klasse, deswegen viele trendige Klamottenläden in der Stadt. Ob Surfen oder Kitesurfen - Tarifa als Surfrevier ist ein Hotspot, entsprechendes Publikum inklusive. Hotelburgen Fehlanzeige - wer nach Hotel Tarifa sucht, hat nicht unbedingt ein große Auswahl - aber dafür Hotels mit Flair.

Da kommt die Information, dass die Küstenstrasse - eine breite gut ausgebaute Landstrasse - nun 20 km landeinwärts neu als Autobahn ausgeführt werden soll. Ausgerechnet dieser Streifen Land, der da so unberührt liegt soll nun durch eine Autobahn verschönert werden, damit ein 10.000 Seelen Städtchen besser an die Aussenwelt angeschlossen ist? Absurd. Dabei gibt es hier nie Stau, einzig im August, wenn die Urlauber mit Ihren Wohnwägen ihre Runden durch Andalusien drehen, gibt es mehr Verkehr. Leider gibt es erfahrungsgemäss bei Autobahnen auch Ausfahrten, und an diese Ausfahrten werden dann verkehrsgünstig gelegen auch Industrieparks angeschlossen, deren Mitarbeiter dann wieder Wohnraum brauchen, was zu einem Stadtwachstum führt, und alle wollen wie immer direkt ans Meer. Übrigens eine besonders spanische Krankheit, zweite Reihe Meer ist nur noch die Hälfte wert …. Es liegt also die Befürchtung nahe, dass bald wieder ein Stück andalusische Küstenregion bebaut wird. Aber auch in Tarifa gibt es Protest gegen diese unnütze Autobahn - vielleicht ist der Protest ja gross genug um diesen Irrsinn zu stoppen. Wer helfen will: unter www.tarifaautovia.com einfach spanischen Text kopieren und an alle Adressaten senden per mail. Ob es was bringt? Ich halte Sie auf dem Laufenden......

Deutsche an der Costa del Sol

Rund 50.000 deutsche Immobilienbesitzer gibt es alleine an der Costa del Sol in Spanien, sagen wir von Tarifa bis Almuñecar. Eine richtige kleine Stadt also mit etwa 120.000 Einwohnern, vielleicht so gross wie Ulm / Donau. Ausser den Deutschen gibt es auch andere Einwanderer, es gibt eine grosse finnische Ansiedlung in Fuengirola (inklusive eigener finnischer Schule), viele Dänen, Norweger und Schweden sind hier ansässig, und nicht zu übersehen sind unsere englischen Freunde, wahrscheinlich des heimischen Gibraltars wegen. Viele Südamerikaner vorallem aus Argentinien, immer mehr im Kommen natürlich Osteuropa. Ein bunt zusammengewürfelter Haufen Menschen eben, die sich hier das Leben so schön als möglich machen, von Smörrebröd, Marmite gibt es alles bis hin zur Weisswurscht, oder den Borscht aus der Dose. Sogar die Supermärkte haben ihr Sortiment auf die Bewohner der jeweiligen Urbanizaciones angepasst, so gibt es dann die gute alte Unox Gulaschsuppe in El Rosario (viele Deutsche) oder englisches Kaugummibrot in Fuengirola beim spanischen Supermarkt zu kaufen.

All das macht es aber interessant und beweisst, dass nach all der Geschichte in Europa ein Zusammenleben aller Völker auf einem überschaubaren Flecken möglich ist, wenn man es nur möchte, und natürlich dank der wirklich sehr offenen spanischen Einwanderungspolitik. Die grossen Nutzniesser dieser Vielvölkerstadt sind die Kinder aus den Mischehen, die ganz normal mit zwei oder drei Sprachen aufwachsen, in der Schule spanisch, die Mutter Englisch und der Opa vielleicht aus Finnland. Jeder bringt aus seiner Kultur etwas mit, und vielleicht inspiriert auch diese relative Freiheit dazu, Neues zu entwickeln, zu sehen wie andere Kulturen in Europa denken und internationale Freundschaften zu pflegen.

Bausachverständigengutachten in Spanien

Oft kommen nach der anfänglichen Euphorie über den Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie in Spanien die ersten Zweifel, ob die Qualität der Ausführung den eingeforderten Preis rechtfertigt. Denn die ist leider nicht immer so wie der Käufer oder Bauherr sich das vorstellt. Da greift man schonmal schnell zu einem Bausachverständigen-Gutachten, um vielleicht sogar vor Gericht sein Recht durchzusetzen. Klassiche Fälle sind: Feuchteschäden, schlechte Fenster- und Türqualitäten, nicht funktionierendes oder gar kein Klimasystem, defizientes Wasserversorgungssystem...... In extremen Fällen Grundstücke, die nicht bebaut werden dürfen, Häuser die auf verfülltem Boden gebaut werden und beängstigende Risse haben, unzureichende Dimensionierung der Fundamente.... Der Klassiker ist und bleibt aber die überbezahlte Baustelle (zuviel Vorauskasse), gegen die auch Richter machtlos sind. Denn die beste Rechtssprechnung hilft nichts bei einem bankrotten Installateur, wo einfach nichts mehr zu holen ist.

Was also tun, wenn Probleme auftreten? Es wird nach einem Bau Sachverständigen gefahndet. Aber Vorsicht: Es gibt keinen geschützten Begriff des Bausachverständigen oder Gutachters für Baufragen in Spanien. Jeder kann sich also Gutachter nennen - auch jemand, der letztes Jahr seinen Gartenzaun ausgewechselt hat und sich nun sehr verbunden fühlt mit der Materie.

Um nun nicht vom Regen in die Traufe zu tappen, sollte einem Gericht wenigstens ein Gutachten vorgelegt werden, dass von einer Kammer freigegeben wurde (Architektenkammer oder Aparejador), damit die Titel legitimiert sind. Wichtig in einem Gutachten sind immer die Gründe, die ausschlaggebend sind, dieses zu erstellen, die beteiligten Parteien sowie den Ablauf der Sache ausführlich zu beschreiben, bevor man in die eigentliche Mängelliste eintritt. Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass es sich immer lohnt ein Gutachten zu beauftragen, bevor Verträge unterzeichnet werden oder gar bezahlt wird. Ein vergleichsweise geringes Investment, das sich lohnen kann.

Neues Regelwerk fürs Bauen

Alle reden von der Krise in diesen Zeiten, nur der Gesetzgeber macht sich darüber Gedanken wie man das Bauen noch komplizierter machen kann. Üblicherweise mit erheblichen Konsequenzen verbunden.

Dieser Tage heisst das “Codigo Técnico de Edificacion (CTE)”, ein neues Bau - Regelwerk, herausgebracht von dem spanischen Gesetzgeber und gültig für alle Neu-Bauten, für die eine Baugenehmigung NACH März 2007 beantragt wurde. Und weil das Gesetz noch nicht fertig war, gab es dann über mehr als ein Jahr verteilt immer wieder Übergangslösungen, die dann sukzessive das Gesetz komplettieren konnten. Nun ist es aber fertig.

Inklusive nun die Pflicht zur Nutzung der Solarenergie, erhöhter Wärmeschutz (Wärmeschutznachweis), Schallschutz, Standfestigkeitsnachweis, Baustoffe, Bewohnbarkeit, Benutzerfreundlichkeit, Energieeinsparung etc. Alles also Dinge, die wir als Benutzer seit langem fordern, und sicher auch richtig finden, doch eines ist die persönliche Überzeugung und das andere ist, ob wir auch bereit sind Mehrkosten dafür zu tragen. Die belaufen sich auf etwa 150 EUR /m2, die Kosten für den klassischen spanischen Piso erhöhen sich also um etwa 10 – 15.000 EUR . Bei einem Bauträger, der nun 50 Wohnungen baut also eine halbe Million mehr. Es liegt auf der Hand, dass die eingeläutete Krise hausgemacht ist, denn seit Inkrafttreten des CTE werden wesentlich weniger Baugenehmigungen beantragt (noch nicht einmal die Hälfte), denn so manch einer dachte sich wohl, die halbe Million schieb ich mir selber ein, beantrage also noch rasch die Genehmigung, bevor ich dem CTE entsprechen muss. Die Krise also angestossen durch den Codigo Técnico de Edificación?

Für die Bauleitung sind auch ein paar Perlen dabei: Es muss jetzt ausser dem Architekt, Aparejador und Sicherheitsbeauftragter auch eine weitere Person erscheinen, der die “Control de Calidad” übernehmen muss. Nach Abschluss der Baustelle möchte der Gesetzgeber nun alle Materialien zertifiziert und schön im Ordner liegen sehen, ebenso muss eine Abnahmebescheinigung dabei sein, dass alles auch so ist, wie es auf diesen Zertifikaten steht. So richtig möchte sich bisher noch keiner der Kollegen an diese sehr arbeitsintensive Aufgabe heranwagen, das geht den Aparejadores anscheinend auch nicht anders. Das und auch die erforderlichen Nachweise machen alleine schon das Projekt des Architekten zum Lexikon: Eine Standard Villa in Marbella umfasst nun etwa 300 Seiten an Lesestoff nebst ausführlichsten Plänen. Auch die Fachleute die sich bisher immer vor Verantwortung drücken konnten (Bodengutachter, Statiker, Haustechniker etc) müssen nun ihren Stempel unter ihre Arbeit machen und sind dafür auch haftbar. Aber das treibt den Kostenfaktor “Honorare” auch in die Höhe

Trotz der anfänglichen Mängel: Der CTE ist ein überfälliges Regelwerk, eigentlich nichts anderes als ein weitere Schritt Richtung Europa. Wer kennt nicht die klassische spanische Wohnung ohne Heizung und mit 7cm Trennwänden zum Nachbarn? Mit dem klassischen Gas - Durchlauferhitzer für 80 EUR, bei dem wir die Wahl haben, uns zu verbrühen oder mit kaltem Wasser zu duschen. Das sollte sich nun alles ändern.


Resümierend kann ich dazu nur sagen: Absolut erforderlich, auch wenn aller Anfang mühselig ist, der eingeschlagene Weg ist richtig.

Ferienwohnung statt Hotel

Ein neuer Trend setzt sich durch an der Costa del Sol, den Hotelbesitzer wohl eher eher zähneknirschend sehen: Die Ferienwohnung. Vermutungen gehen bereits von 25% der Urlauber aus, die sich lieber privat in Ferien-Immobilien aufhalten (eigener Besitz oder angemietet), anstatt im Hotel. Tendenz steigend.
Folgen? Der Staat hat keine Einnahmen (nur in den seltensten Fällen wird auch Steuer bezahlt, also Mehrwertssteuer und Einkommenssteuer); und Hotelzimmer, oft aus staatlichen Mitteln gefördert, bleiben leer.
Die Gründe für den Urlauber liegen allerdings auf der Hand: Die angemietete Wohnung ist nicht selten in einem Top Zustand oder Top Lage, die Preise aber sind üblicherweise unter denen eines Hotels. Dabei ist der Komfort höher, da eigene Küche oder Waschmaschine inklusive sind; Bettzeug, Handtücher und Schlussputz sowieso. Im eigenen Appartment bzw. in der eigenen Wohnung lässt es sich nunmal häuslicher einrichten für die Ferien Zeit als in einem Hotel. Zunehmend gefragt hierbei sind exklusive Villas, die in puncto Platz und Komfort jedes Hotel in den Schatten stellen. Warum also im Urlaub nicht in einer Luxus-Villa residieren, mag sich da inzwischen so mancher fragen .... das entsprechende Kleingeld natürlich vorausgesetzt.

Nun gibt es bei jedem Trend immer auch die Seite, die profitiert. Stichwort Vermietung der eigenen Immobilie: Es sind die Wohnungsbesitzer, die selbst nicht dauerhaft an der Costa del Sol leben. Oft übertrifft die Vermietung die Erwartungen, die man anfänglich gestellt hat, was den zu erzielenden Mietpreis betrifft. Besonders komfortabel wird für Immoblienbesitzer die Angelegenheit, wenn es vor Ort einen Partner gibt, der sich um die Immobilie kümmert, wenn es erforderlich ist, z.B. für Schlüsselübergabe, Instandsetzungsarbeiten und Abrechnung.